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Première Partie

La notion d'insalubrité recouvre des définitions très vastes. Cest au début du XX e siécle que la définition de l'insalubrité se précise et s'étend, elle recouvre alors le champ de l'habilitabilité et parfois même du confort. C'est à cette époque que l'intervention publique devient une réalité et définit les causes les plus récurrentes qui restent pour certaines d'actualité : l'humidité, le défaut d'air et de jour , l'absence d'eau salubre, le mauvais état des planchers, des parquets ou des carrelages, les infiltrations par les toitures, l'exiguité des pièces habitées, l'encombrement, l'insuffisance de hauteur de plafonds, l'absence de cheminées, le défaut de tirage des tuyaux de fumée ...

A une période beaucoup plus récente, le soutien de l'action publique en faveur de la réhabilitation par les propriétaires privés du patrimoine ancien, conduit à fixer des normes minimales d'habitabilité( décret du 6 mars 1987), qui aident indirectement à éradiquer l'insalubrité. Malgré tous les progrés réalisés, les problémes du saturnisme par exemple, montre qu'une certaine forme d'insalubrité peut encore frapper les familles socialement les plus fragiles.

La sensibilation aidant, on arrive enfin au décret de janvier 2002, qui établit une codification technique relativement normée, en matiére de sécurité physique et de santé, d'équipement, de confort et de surface habitable.

L'insalubrité peut frapper partout

L'insalubrité est une notion à la fois précise et floue. Les différents marqueurs permettant de définir l'insalubrité d'u logement sont connus, mais le degré d'insalubrité, sauf dans quelques cas sans discussion possible reste souvent difficile à quantifier. On parle souvent de nos jours de "situations d'insalubrité". Ces siuations peuvent être permanentes, ponctuelles, liées à des raisons techniques et , ou des façons d'habiter.

Récemment, la législation est encore intervenue pour protéger les occupants de logements insalubres, par une ordonnance du 15 décembre 2005.

A côté de cette insalubrité reconnue et souvent affectée à des bâtiments entiers, existent des cas d'insalubrité beaucoup plus insidieux, et qui peuvent se rencontrer dans tous les quartiers, toutes les constructions et tous les niveaux de la vie.

En effet les télescopages entre des matériaux sensibles et des conditions particulières de vie, de chauffage, de ventilation et de degré d'hygrométrie, peuvent parfaitement amener à des situations d'insalubrité dans des constructions bien "habitées" et parfaitement entretenues.

Traquer les terrains favorables

L'hygiène, l'entretien, la ventilation, l'aération .. sont des principes de base à respecter pour éviter les situations

d'insalubrité, mais ils ne sont pas toujours suffisants.

Certains types d'habitat vont être plus que d'autres sensibles à ces risques

La mérule, champignon dévastateur, peut par exemple s'installer très rapidement dans des lieux normalement entretenus. Cest le cocktail humidité , présence de bois et manque de lumiére qui peut tout faire basculer, une situation assez courante dans des caves d'immeubles anciens.

Des fuites d'eau insidieuses, faibles mais continues, peuvent aussi amener à un résultat similaire.

Autre exemple, les logements anciens bien entretenus peuvent se dégrader rapidement avec l'apparition de condensation et de moisissures, il faut assurer un renouvellement quotidien de l'air.

J'ai d'autres astuces à vous communiquer ..

 à bientôt  pour la deuxième partie

  Nathalie Le MAIRE

Ce concept anglo saxon consiste à réaménager votre intérieur à moindre coût, afin de le vendre plus rapidement.

Une option astucieuse en période de crise immobilière.

Venu des pays anglo-saxons le concept du home staging consiste à revoir l'agencement de l'appartement et la décoration d'un bien pour le rendre attrayant, la plupart du temps afin de le vendre plus facilement.

Un simple coup de peinture, un réagencement des pièces peuvent permettre de trouver un acheteur plus vite et à un meilleur prix surtout en période de crise de l'immobilier.

Contrairement à un décorateur d'intérieur, le "home stager" ne cherchera donc pas à adpater le cadre aux goûts des propriétaires. L'objectif est de permettre au visiteur de se projeter dans les lieux, en gommant tout ce qui peut faire obstacle à son rêve, à commencer par le désordre et la saleté.

Une intervention éclaire : le home stager procéde en deux temps.

Il commence par dresser un état des lieux détaillé, facturé entre 250 et 300 euros,

ce rapport liste les suggestions qui permettraient de mettre l'endroit en valeur.

Au fil du temps les gens ont tendance à entasser,

le home stager propose un tri dans le mobilier et peut conseiller de changer une moquette ou de repeindre une pièce. A ce stade le home stager se contente d'établir un constat et de répartir les tâches,  car il n'assure aucune réparation lui-même ni ne prend de commission sur les travaux qu'il supervise.

Son atout est qu'il est capable de trouver en urgence des artisans pour changer un plan de travail ou repeindre un plafond.

Une fois les peintures rafraîchies, place au home staging proprement dit.

Pendant toute une journée, une équipe range nettoie et réorganise les lieux. Les meubles sont redisposés pour mettre en valeur les atouts de chaque pièce : parquet, vue, cheminée ...

Les voilages décrochés pour laisser passer la lumière et les rideaux imprimés remplacés par des étoffes neutres.

Les couleurs font l'objet d'une attention paticulière.

Pour y vivre aussi. La règle consiste à utliiser autant que possible ce qui se trouve dèjà en place .Tel coffre devient une table basse, le home stager peut complèter son oeuvre en disposant des accessoires plus contemporains ( un tapis, deux petites tables de nuit ou de jolis vases) qu'il prête ou refacture à son client pour l'occasion.

A la fin de la journée, les lieux sont métamorphosés pour un coût allant de 1000 à 4000 euros, selon la surface du bien ... et son état d'origine.

L'effet est tel que certains se reprennent d'amour pour le bien dont ils voulaient se séparer.

D'ailleurs , les home stagers sont de plus en plus sollicités par des propriètaires qui souhaitent simplement rafraîchir leur quotidien ou optimiser leur espace.

Un métier qui a un bel avenir devant lui.

                                      à bientôt

                                                                       Nathalie LE MAIRE

   
La Chine, comme le montre le dernier rapport de l'Observatoire des sciences et des techniques (OST), a progressé de maniére spectaculaire sur tous les fronts de la recherche et du développement.

Alors que les Etats - Unis demeurent, et de loin, la superpuissance en matière de recherche et développement avec une dépense intérieure de 280 milliards de dollars ( 198 milliards d'euros), loin devant l'Union Européenne (UE) avec 199 milliards d'euros), loin devant l'Union Européenne (UE) avec 199 milliards de dollars et le Japon (113 milliards de dollars), la Chine s'invite à la table des grands avec une dépense de 101 milliards de dollars.

Une dynamique de progrès y est enclenchée. Ce pays a multiplié par plus de deux ses dépenses intérieures en R£D entre 2000 et 2005, propulsant sa part dans les dépenses mondiales de 6,2 % à 11,8 % tandis que celles des Etats - Unis, de l'UE, et du Japon dans une moindre mesure, ont regressé.

Dotée d'un capital humain gigantesque, la Chine est le pays qui compte le plus grand nombre d'étudiants : 23,4 millions, contre 17,3 millions aux Etats - Unis.

En termes de chercheurs, sur les 6 millions recensés dans le monde, les Etats Unis en concentrent 1,4 million, contre 1,3 million dans l'UE et 1,1 million en Chine.

Les publications constituent aussi un indicateur précieux pour mesurer la dynamique des équipes de recherche. La croissance de l'Asie, qui a gagné plus de 4 points entre 2001 et 2006, passant de 18,3 % à 22,4% dans la part mondiale des publications, est là encore patente.
Pour la seule Chine, le bond en avant a été phénoménal, le pays progressant de 96 % au cours de la période, se propulsant au troisième rang mondial.
Autre indice important du dynamisme technologique d'un pays, les demandes de brevet européen de pays d'Asie explosent : leur part a augmenté de 41 % tandis que celles des demandes émanant des pays d'Europe et d'Amérique du Nord a baissé de 11 %, toujours sur la période 2000 - 2006.
Au sein du continent  asiatique, la hausse des dépôts de brevets de la Corée du Sud (+ 205 %) et de la Chine (+ 124 % ) est particuliérement remarquable. L'OST cite notamment la progression de cette derniére en electronique - électricité, celle de l'Inde en chimie - matériaux et pharmacie - et biotechnologies, et celle de la Corée du Sud en instrumentation, notamment.

Au plan mondial cependant, l'Europe, et l'UE en particulier avec 37,3 % des demandes de brevet, les Etats - Unis avec 28,9 % et le Japon (17,8%) restent largement majoritaires. Ces trois grands dominent également le système de brevets américain, les Etats - Unis bénéficiant de plus de la moitié des demandes déposées (51,3%) devant le Japon  (1,3%) et l'UE (14,7%). Mais ici comme sur le vieux Continent, leurs parts - à l'exception de celle du Japon - diminuent au profit de la Chine (+261%).




 à bientôt     
                                                                                                  



Nathalie LE MAIRE

Depuis le 1er janvier 2009, un diagnostic électrique est obligatoirement fourni lors de la vente d'un logement si l'installation a plus de 15 ans.

Dans une récente publication, l'Observatoire National de la Sécurité Electrique, l'ONSE a constaté que 7 millions de logements anciens ne répondaient pas aux normes de sécurité électriques.
Parmi eux, près de 2,3 millions d'installations électriques seraient considérées comme très dangereuses provoquant entre 25 et 35 % des incendies domestiques. Ce diagnostic, qui doit dater de moins de 3 ans lors de la vente, porte sur les installations privatives et les dépendances.
Il vérifie :
- la présence d'un appareil de commande et de protection qui doit être facilement accessible et qui doit permettre de couper facilement l'alimentation électrique,
- l'existence d'un dispositif dfférentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, permettant de déceler les fuites et le cas échéant, de couper automatiquement le système,
- la mise en place d'une protection contre les surintensités,
- le respect de la liaison équipotentielle (tension entre les éléments conducteurs et la terre) et de la sécurité dans les salles de bains, salles d'eau, afin d'éviter les risques de chocs électriques,
- la présence de matériels en mauvais état et inappropriés.

Ce diagnostic a un rôle d'information. En effet, le vendeur n'est pas tenu de réaliser les travaux avant de vendre le bien. Il permet à l'acquéreur d'acheter en connaissance de cause.

Le logement peut être diagnostiqué par un organisme certifié par le Comité Français d'accréditation (COFRAC).
Avant de lancer le diagnostic, il sera plus prudent de vérifier la certification du diagnostiqueur et les tarifs n'étant pas réglementés, de comparer les offres de plusieurs professionnels.
Ce nouveau diagnostic s'ajoute à d'autres rapports obligatoires : amiante, plomb (CREP), termites, gaz, performances énergétiques, risques naturels.

Certains professionnels proposent des offres comprenant l'ensemble de ces diagnostics.
N'hésitez  pas à faire jouer la concurence, certains tarifs vont du simple au triple.



à bientôt

  Nathalie LE MAIRE

Pour info :

Le phénoméne ne date pas des "subprime" ni de la crise économique : le profil de la solvabilité des candidats à la location dans le parc locatif privé s'est considérablement modifié au cours de ces derniéres années sous les effets conjugués de la flambée de l'immobilier, de la stagnation des revenus et des évolutions de la société. Face à cette situation, les propriétaires bailleurs tentent de sécuriser leurs locations en exigeant des situations professionelles solides et des revenus jusqu'à quatre fois le montant du moyer et des charges, et en systématisant la demande d'un cautionnement d'un parent ou d'un proche présentant lui-même une solvablité suffisante, ce qui exclut du marché locatif privé une part de plus en plus large de la population. Face à cette injustice, les pouvoirs publics tentent de progresser vers une mutualisation générale du risque locatif dispensant les bailleurs de sécuriser leur location par leurs propres moyens ....




Dans le parc locatif privé, l'étude des dossiers de candidat locataire repose sur la solvabilité et la pérennité des revenus pris en compte.

Sur le premier critére, la pratique communément admise par les bailleurs voudrait que le loyer mensuel et les charges ne représentent pas ensemble plus de 33% des revenus mensuels du ou des locataires. A noter toutefois que de nombreux bailleurs - dont des institutionnels - exigent un ratio inférieur, jusqu'à 25%

Il doit être également précisé que la composition des revenus pris ou non en compte par les bailleurs impacte fortement le ratio de solvabilité : ainsi chez les professionnels de la location, l'exclusion des revenus issus des transferts sociaux - notamment allocations familiales, chômage - est généralement de mise. Or, entre 1988 et 2008, le taux d'effort brut des locataires dans le secteur libre est passé de 20 à 30 % - mais en tenant compte des prestations sociales lesquelles représentent jusqu'à 50% du revenu disponible chez les ménages modestes et jusqu'à 25% dans les classes moyennes

De ce fait, et compte tenu de l'exclusion des ressources à caractére "social"par les bailleurs, la ligne jaune du taux d'effort à 33% est de plus en plus souvent franchie par les candidats à la location pour s'établir actuellement dans une fourchette moyenne comprise entre 33 et 40 %.


                                   



 à bientôt



 Nathalie LE MAIRE