La fiabilité d'un candidat locataire

A quoi voyons nous qu'un locataire est fiable : à sa date d'ancienneté sur son bulletin de salaire,

aux deux dernières déclarations d'impôt , les montants repris sont le reflet des sommes percues.

La solvabilité d'un candidat locataire

Nous étudions les trois derniers bulletins de salaire, le montant net doit représenter trois fois le montant du loyer mensuel charges comprises, nous faisons ensuite une comparaison avec les déclarations de revenus.

D'autres revenus peuvent entrer en ligne de compte pour le calcul de la solvabilité du locataire tels que les prestations familiales, les pensions alimentaires, les revenus fonciers.

Pour les travailleurs indépendants, il est demandé le dernier bilan d'activités, parfois même les deux derniers.

Pour ceux qui n'aurait pas encore veçu le parcours d'un candidat locataire, je vous lsite quelques pièces justificatives que certains administrateurs de biens ou agences immobilières demandent pour constituer un dossier :

- pièce d'identité

- si étudiant , carte étudiant

- dernier avis d'imposition

- relevé d'identité bancaire

- 3 derniers bulletins de salaire

- contrat de travail ou attestation employeur

- justificatif de domicile

pour les candidats étudiants, ou les contrats en CDD, ou les récentes embauches, un grand nombre d'agences demandent un voir deux cautions.

Les cautions sont souvent des proches qui remplissent les critéres de fiabilté et de solvabilité repris ci-dessus.

Tous ces documents à fournir sont importants pour la constitution et l'acceptation d'un dossier , de plus en plus de propriétaires bailleurs souscrivent des garanties loyers impayés et les assurances demandent des dossiers complets. 

Le marché de la location est assez calme durant la période hivernale car,

c'est peu de déménagement, une pleine période scolaire, ces éléments font qu'en hiver nous trouvons moins de biens à louer.

                                                                                          à bientôt

   Nathalie LE MAIRE

La notion d'insalubrité recouvre des définitions très vastes. Cest au début du XX e siécle que la définition de l'insalubrité se précise et s'étend, elle recouvre alors le champ de l'habilitabilité et parfois même du confort. C'est à cette époque que l'intervention publique devient une réalité et définit les causes les plus récurrentes qui restent pour certaines d'actualité : l'humidité, le défaut d'air et de jour , l'absence d'eau salubre, le mauvais état des planchers, des parquets ou des carrelages, les infiltrations par les toitures, l'exiguité des pièces habitées, l'encombrement, l'insuffisance de hauteur de plafonds, l'absence de cheminées, le défaut de tirage des tuyaux de fumée ...

A une période beaucoup plus récente, le soutien de l'action publique en faveur de la réhabilitation par les propriétaires privés du patrimoine ancien, conduit à fixer des normes minimales d'habitabilité( décret du 6 mars 1987), qui aident indirectement à éradiquer l'insalubrité. Malgré tous les progrés réalisés, les problémes du saturnisme par exemple, montre qu'une certaine forme d'insalubrité peut encore frapper les familles socialement les plus fragiles.

La sensibilation aidant, on arrive enfin au décret de janvier 2002, qui établit une codification technique relativement normée, en matiére de sécurité physique et de santé, d'équipement, de confort et de surface habitable.

L'insalubrité peut frapper partout

L'insalubrité est une notion à la fois précise et floue. Les différents marqueurs permettant de définir l'insalubrité d'u logement sont connus, mais le degré d'insalubrité, sauf dans quelques cas sans discussion possible reste souvent difficile à quantifier. On parle souvent de nos jours de "situations d'insalubrité". Ces siuations peuvent être permanentes, ponctuelles, liées à des raisons techniques et , ou des façons d'habiter.

Récemment, la législation est encore intervenue pour protéger les occupants de logements insalubres, par une ordonnance du 15 décembre 2005.

A côté de cette insalubrité reconnue et souvent affectée à des bâtiments entiers, existent des cas d'insalubrité beaucoup plus insidieux, et qui peuvent se rencontrer dans tous les quartiers, toutes les constructions et tous les niveaux de la vie.

En effet les télescopages entre des matériaux sensibles et des conditions particulières de vie, de chauffage, de ventilation et de degré d'hygrométrie, peuvent parfaitement amener à des situations d'insalubrité dans des constructions bien "habitées" et parfaitement entretenues.

Traquer les terrains favorables

L'hygiène, l'entretien, la ventilation, l'aération .. sont des principes de base à respecter pour éviter les situations

d'insalubrité, mais ils ne sont pas toujours suffisants.

Certains types d'habitat vont être plus que d'autres sensibles à ces risques

La mérule, champignon dévastateur, peut par exemple s'installer très rapidement dans des lieux normalement entretenus. Cest le cocktail humidité , présence de bois et manque de lumiére qui peut tout faire basculer, une situation assez courante dans des caves d'immeubles anciens.

Des fuites d'eau insidieuses, faibles mais continues, peuvent aussi amener à un résultat similaire.

Autre exemple, les logements anciens bien entretenus peuvent se dégrader rapidement avec l'apparition de condensation et de moisissures, il faut assurer un renouvellement quotidien de l'air.

J'ai d'autres astuces à vous communiquer ..

 à bientôt  pour la deuxième partie

  Nathalie Le MAIRE

Principe de la vente en l'état futur d'achévement : vous devenez propriétare d'un logement qui n'est pas encore construit. Du coup, le seul moyen dont vous disposez pour imaginer votre nouveau lot, c'est de vous plonger dans les plans.

Petite liste.

Le plan de situation précise la position géographique de la résidence par rapport à des repères précis comme la mairie, une école, une gare, un marché;

Le plan de masse situe la résidence par rapport aux limites du terrain. Vous y verrez notamment une rose des vents qui vous donnera l'orientation;

Le plan d'aménagement intérieur de votre logement représenté au 1:50 (2cm pour 1 m). Il est accompagné d'un plan de coupe de l'immeuble au niveau où est situé votre lot ainsi que d'une rose des vents.

Selon les cas, il est plus ou moins détaillé, mais il contient toujours les informations indispensables relatives à la forme des pièces, leurs dimensions et leur surface habitable (énumérée dans un tableau contigu); sans oublier le nombre et le type d'ouverture (porte-fenêtre, châssis fixe, ouverture à la française, etc ..) ainsi que l'épaisseur des murs et des cloisons.

Attention, les cotations sont toujours données en centimètres.

Conseil : le meilleur moyen de lire un plan, c'est encore de circuler dedans comme si vous y étiez.

(Quelques mots à retenir !!)

à bientôt

  Nathalie Le MAIRE

Une option astucieuse en période de crise immobilière.

Venu des pays anglo-saxons le concept du home staging consiste à revoir l'agencement de l'appartement et la décoration d'un bien pour le rendre attrayant, la plupart du temps afin de le vendre plus facilement.

Un simple coup de peinture, un réagencement des pièces peuvent permettre de trouver un acheteur plus vite et à un meilleur prix surtout en période de crise de l'immobilier.

Contrairement à un décorateur d'intérieur, le "home stager" ne cherchera donc pas à adpater le cadre aux goûts des propriétaires. L'objectif est de permettre au visiteur de se projeter dans les lieux, en gommant tout ce qui peut faire obstacle à son rêve, à commencer par le désordre et la saleté.

Une intervention éclaire : le home stager procéde en deux temps.

Il commence par dresser un état des lieux détaillé, facturé entre 250 et 300 euros,

ce rapport liste les suggestions qui permettraient de mettre l'endroit en valeur.

Au fil du temps les gens ont tendance à entasser,

le home stager propose un tri dans le mobilier et peut conseiller de changer une moquette ou de repeindre une pièce. A ce stade le home stager se contente d'établir un constat et de répartir les tâches,  car il n'assure aucune réparation lui-même ni ne prend de commission sur les travaux qu'il supervise.

Son atout est qu'il est capable de trouver en urgence des artisans pour changer un plan de travail ou repeindre un plafond.

Une fois les peintures rafraîchies, place au home staging proprement dit.

Pendant toute une journée, une équipe range nettoie et réorganise les lieux. Les meubles sont redisposés pour mettre en valeur les atouts de chaque pièce : parquet, vue, cheminée ...

Les voilages décrochés pour laisser passer la lumière et les rideaux imprimés remplacés par des étoffes neutres.

Les couleurs font l'objet d'une attention paticulière.

Pour y vivre aussi. La règle consiste à utliiser autant que possible ce qui se trouve dèjà en place .Tel coffre devient une table basse, le home stager peut complèter son oeuvre en disposant des accessoires plus contemporains ( un tapis, deux petites tables de nuit ou de jolis vases) qu'il prête ou refacture à son client pour l'occasion.

A la fin de la journée, les lieux sont métamorphosés pour un coût allant de 1000 à 4000 euros, selon la surface du bien ... et son état d'origine.

L'effet est tel que certains se reprennent d'amour pour le bien dont ils voulaient se séparer.

D'ailleurs , les home stagers sont de plus en plus sollicités par des propriètaires qui souhaitent simplement rafraîchir leur quotidien ou optimiser leur espace.

Un métier qui a un bel avenir devant lui.

                                      à bientôt

                                                                       Nathalie LE MAIRE

 Il y a quelques semaines, je vous parlais de la GRL ( garantie risque locatif), qui depuis janvier 2010, n'existe plus elle est remplacée par la GURL. 

La Garantie Universelle des Risques Locatifs (GURL), ce nouveau disposif vise à assurer plus de sécurité aux bailleurs et à ne pas pénaliser les candidats locataires à revenus modestes.

Ce contrat est également appelé " contrat socle".

Les logements concernés sont :

des logements occupés à titre de résidence principale ayant un loyer mensuel inférieur à 2000 euros

sont exclus : Les logements qui n'appartiennent pas à des personnes physiques ou des SCI familiales, les logements qui font l'objet d'une sous - location , les baux commerciaux, ruraux, professionnels

Les locataires eligibles sont :

Les locataires entrants :

Trois catégories de locataires ceux dépendants du 1 % patronal, ceux dépendants de l'Etat et les autres

dépendants des assurances classiques.

Le contrat socle est TRIPARTIE  interviendront l'état par un fond de logement, le 1 % logement et les assureurs.

Les catégories sont :

Les locataires dont le taux d'effort est inférieur ou égal à 50 % situation précaire

(contrat autre que CDI dans le privé ou public, minima sociaux, demandeurs d'emploi, étudiants non salariés non boursiers)

Les locataires dont le taux d'effort est compris entre 28% et 50% ( contrat en CDI dans le secteur privé soit locataire de moins de 30 ans en recherche d'emploi soit étudiants boursiers)

Les locataires dont le taux d'effort est inférieur ou égale à 28 % ( locataires classiques)

Les locataires en place : taux d'effort inférieur ou égal à 28% en place depuis plus de 6 mois et sous réserve qu'il n'y ait pas eu plus de 2 mois consécutifs d'impayés de loyer au cours des 6 mois précédent la souscription

Les garanties offertes au bailleur :

Loyers impayés plafonds 70000 euros

Dégradations locatives causées par le locataire en période d'occupation du bien, plafonds 7700 euros pour les locations nues et 3 500 pour les locations meublées

Frais de contentieux : frais engagés pour recouvrer le montant des loyers et le remboursement des dégradations locatives ( frais procédure, huissier, avocat)

  à bientôt

Nathalie LE MAIRE                                                                     

Dans la Blogosphère, les gens s'expriment plus librement et le Ministère voudrait bien trouver un moyen de pêcher un poisson d'or dans cet océan d'échanges.

Quant au budget de 5 millions de roubles, c 'est le montant donné par des consultants, mais il est dificile de fixer un chiffre précis vu la compléxité de la tâche, explique le fonctionnaire;

Bien sûr, plus le tarif proposé par les candidats sera bas, plus ils auront des chances de remporter l'appel d'offres.

Ils doivent disposer de 250 000 roubles pour valider leur candidature, et le gagnant sera désigné par une commission qui évaluera et comparera les propositions.

Pour Anton Nossik, un blogueur connu, rédacteur en chef de bfm.ru( portail d'informations économiques), l'objectif est clair, sensé et accessible. Il évoque l'Américain Dane Cralson, le patron business-opportunities.biz, qui s'est rendu célébre en publiant tous les jours sur son site des idées géniales pour le monde des affaires piochées sur Internet.

Pour Anton Nossik , les hauts fonctionnaires russes peuvent réaliser la même chose au profit des grandes causes nationales au lieu des petites entreprises.

Profiter de l'intelligence des autres est une bonne initiative, mais Boris Reznik, vice président de la commission de l'information de la Douma (Assemblée Nationale) n'est pas certain qu'elle vaille 5 millions de roubles.

A son avis, il suffirait d'utiliser les fonctionnaires du département des communications pour parcourir les blogs et dégager les idées intéressantes.

Selon Guerman Klimenko, copropriétaire de Liveinternet, un service de blogs, "tout cela ressemble à la quête de la pierre philosophale, car il est impossible de coder la notion d'idées pour un moteur de recherche adéquat. En revanche on peut engloutir n'importe quel budget" s amuse t il.

Extrait du Vedomosti, Moscou



 à bientôt


  Nathalie LE MAIRE